Wie hoch ist der Büroleerstand in Berlin?
Nach Zahlen von JLL lag die Leerstandsquote in Berlin im dritten Quartal 2026 bei 9,3 % — 0,7 Prozentpunkte mehr als im Quartal davor. Im zweiten Quartal standen laut JLL mehr als 1,98 Millionen Quadratmeter Bürofläche leer. Über die sieben großen deutschen Büromärkte zusammen lag die Quote im dritten Quartal bei 9,0 %.
Marktberichte verschiedener Häuser grenzen Marktgebiete und Flächenbestände unterschiedlich ab und kommen deshalb zu leicht abweichenden Werten. Wer Zahlen vergleicht, sollte dieselbe Quelle über mehrere Quartale betrachten.
Warum steigt der Leerstand, obwohl mehr vermietet wird?
Weil Angebot und Nachfrage nicht dieselben Flächen meinen. Mieter suchen Flächen, die heute funktionieren: ein passender Zuschnitt, zeitgemäße Technik, gute Erreichbarkeit, ein klares Energieprofil. Typische Gründe, warum der Leerstand trotz höherer Vermietung steigt: Neubauflächen kommen auf den Markt, Unternehmen geben nach einer Verkleinerung Flächen zurück, und ältere Flächen passen nicht mehr zu dem, was gesucht wird.
Für den einzelnen Eigentümer ist die Marktquote deshalb nur der Hintergrund. Die eigentliche Frage lautet: Gehört meine Fläche zu denen, die gesucht werden — oder zu denen, die übrig bleiben?
Woran erkenne ich, dass meine Fläche nicht marktfähig ist?
An Signalen, die sich über Monate wiederholen:
- Es kommen keine ernsthaften Anfragen, oder Besichtigungen enden ohne Angebot.
- Interessenten fragen nach einer anderen Flächengröße, als du anbieten kannst.
- Die Angebotsmiete im Exposé liegt über dem, was vergleichbare Flächen tatsächlich erzielen.
- Technik, Energieausweis oder Ausstattung sind in jeder Besichtigung ein Thema.
- Niemand kann klar sagen, für welchen Nutzer die Fläche eigentlich gedacht ist.
Trifft mehr als einer dieser Punkte zu, liegt das Problem meist an der Fläche — nicht am Markt und nicht am Inserat.
Fünf Hebel gegen Büroleerstand
1. Die Vermietbarkeit ehrlich prüfen
Bevor Geld in Umbau oder Vermarktung fließt, gehört die Fläche auf den Prüfstand: Substanz (Zuschnitt, Erschließung, Belichtung, Geschosshöhen), Technik (Heizung, Lüftung, Elektro, Brandschutz, Pflichten aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz) und die Miete, die am Markt wirklich erreichbar ist. Erst zusammen ergeben diese drei Perspektiven eine Antwort.
2. Die Zielmiete aus echten Abschlüssen ableiten
Angebotsmieten aus Exposés sind Wunschzahlen. Eine belastbare Zielmiete stützt sich auf abgeschlossene Mietverträge vergleichbarer Flächen. Ein zu hoher Mietansatz kostet Zeit — und jeder Monat Leerstand kostet Ertrag, den niemand nachholt.
3. Die Fläche teilbar und flexibel machen
Große, zusammenhängende Einheiten finden schwerer einen Nutzer als Flächen, die sich in kleinere Einheiten mit eigenem Zugang teilen lassen. Wer die Teilbarkeit früh plant — Erschließung, Sanitärkerne, Zähler —, erweitert den Kreis möglicher Mieter deutlich.
4. Nutzungsvarianten vergleichen
Büro ist nicht immer die beste Nutzung. Je nach Objekt kommen etwa Bildung, Behörden, Praxen oder gewerbliche Nutzungen im Erdgeschoss in Frage — baurechtlich jeweils zu prüfen. Entscheidend ist der Vergleich: CapEx je Variante, erreichbare Miete, Amortisation und Wirkung auf den Objektwert. Die Variante mit dem höchsten Invest ist selten die beste.
5. Aktiv vermarkten statt warten
Ein Inserat wartet auf Suchende. Wirksamer ist die direkte Ansprache von Unternehmen, deren Anforderungen zur Fläche passen — ergänzt um eine klare Positionierungsstory, gute Fotos, Visualisierungen des Zielzustands und gezielte Werbung auf die Suchbegriffe von Flächensuchenden. Die Portale laufen daneben, nicht statt dessen.
Was kostet es, abzuwarten?
Leerstand kostet doppelt. Die Miete fehlt, und die Kosten der leeren Fläche — Nebenkosten, Instandhaltung, Sicherung — bleiben beim Eigentümer. Damit sinkt der NOI, der Nettobetriebsertrag. Weil sich der Wert einer Gewerbeimmobilie maßgeblich aus ihrem Ertrag ableitet, sinkt mit dem NOI auch der Wert. Bei finanzierten Objekten fragt spätestens die Bank, wann die Fläche wieder Geld verdient.
Welche Rolle spielt das Gebäudemodernisierungsgesetz?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist das umbenannte und geänderte Gebäudeenergiegesetz (GEG). Erste Regelungen gelten seit dem 29. Juli 2026. Es regelt unter anderem Anforderungen an Heizung, Anlagentechnik und Energieausweis und beeinflusst damit, was ein Umbau kostet. Welche Pflichten für ein konkretes Objekt gelten, gehört in jede Bewertung — eine Rechtsberatung ersetzt das nicht.
So gehe ich bei leerstehenden Büroflächen vor
Mein Programm dafür heißt ReLease. Es beginnt mit einem kostenlosen 30-minütigen Vorgespräch zur Objektaufnahme per Video. Danach folgt die Objektaufnahme vor Ort zum Festpreis von 1.000 € netto: Substanz, Technik und Zielmiete in einem Dokument, mit einer klaren Aussage, ob sich Umbau und Neuvermietung rechnen. Darauf bauen der kostenlose Leerstands-Check, das 90-Tage-Repositionierungskonzept und die Vermietung bis zur Unterschrift auf. Jeder Schritt steht für sich.
Ein Beispiel aus meiner Arbeit: Beim Kandinsky Haus in Berlin, rund 15.500 m² Büro und Retail, habe ich Flächen mitten in der laufenden Sanierung vermietet — an Behörden, eine Hochschule und Retail.
Quellen
- JLL: Büromarktbericht Berlin, zweites Quartal 2026, veröffentlicht am 14. Juli 2026 — jll.com
- JLL: Pressemitteilung zu den Büromärkten im dritten Quartal 2026, veröffentlicht am 5. Oktober 2026 — jll.com
- Bundesregierung: Infoportal zum Gebäudemodernisierungsgesetz — gmodg.bund.de
Stand: 9. Oktober 2026 · Marktzahlen werden quartalsweise neu veröffentlicht.
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