Leerstand, Vermietung, Interim: die Antworten.

Meist, weil die Fläche im Ist-Zustand nicht zur Nachfrage passt. Typische Gründe sind ein falscher Zuschnitt, veraltete Technik, ein Mietansatz, der nicht zum Zustand passt, oder ein fehlendes Nutzungskonzept. Ein weiteres Inserat ändert daran nichts. Erst wenn klar ist, für welchen Nutzer die Fläche gedacht ist und was sie dafür braucht, lässt sie sich gezielt vermieten.

Leerstand kostet Nettomietertrag, den niemand nachholt — und dazu Wert. Sinkt der NOI, sinkt auch der Wert der Immobilie, im nächsten Gutachten steht das schwarz auf weiß. Bei finanzierten Objekten fragt spätestens die Bank, wann die Fläche wieder Geld verdient. Außerdem bleiben die Kosten der leeren Fläche beim Eigentümer: Nebenkosten, Instandhaltung, Sicherung.

Daran, ob es einen konkreten Nutzer gibt, für den Zuschnitt, Technik, Lage und Miete zusammenpassen. Wenn eine Fläche über Monate keine ernsthaften Anfragen bekommt oder Besichtigungen ohne Angebot enden, ist das ein deutliches Signal. Genau das prüfe ich in der Objektaufnahme: Substanz, Technik und Zielmiete in einem Dokument, mit einer klaren Aussage, ob sich Umbau und Neuvermietung rechnen.

Das entscheidet ein Vergleich, nicht das Bauchgefühl. Im Leerstands-Check stelle ich die möglichen Nutzungsvarianten nebeneinander: CapEx je Variante, erreichbare Miete, Amortisation und Wirkung auf den Objektwert. Die Variante mit dem höchsten Invest ist selten die beste. Manchmal lautet das Ergebnis auch: im Ist-Zustand vermieten, mit einem angepassten Mietansatz.

Für Gewerbeimmobilien mit mindestens einer leerstehenden Fläche oder einem Objekt, das unter seinen Möglichkeiten bleibt — Büro, Logistik, Light Industrial, Produktion und Retail. Typische Auftraggeber sind Bestandshalter, Value-Add-Investoren, Family Offices und Fonds mit schlanken Teams, die keine eigene Kapazität für die Neuvermietung haben. Reine Wohnimmobilien gehören nicht dazu.

Der Arbeitsschwerpunkt sind Gewerbeimmobilien in Berlin und Brandenburg. Sitz ist Werder (Havel), rund 25 Minuten von Potsdam und 45 Minuten vom Berliner Zentrum entfernt. Termine vor Ort sind in der Region ohne langen Vorlauf möglich. Für Interim-Mandate bin ich deutschlandweit verfügbar.

Repositionierung heißt, eine Immobilie neu am Markt auszurichten — auf eine Nutzung und eine Mietergruppe, für die es echte Nachfrage gibt. Dazu gehören ein Nutzungs- und Flächenkonzept, die nötigen baulichen und technischen Maßnahmen, ein Mietansatz und ein Business Case, der zeigt, ob sich das Investment rechnet. Fertig ist eine Repositionierung erst, wenn die Fläche vermietet ist.

Vier Teile: Architektur, Technik, Zahlen und Visualisierung. Architektur heißt Nutzungsszenarien, Flächen- und Grundrisskonzept und baurechtliche Einordnung. Technik heißt Zustandsbewertung mit ESG-Einordnung und Maßnahmenkonzept. Zahlen heißt CapEx nach DIN 276, Mietansätze, Amortisation und Wertwirkung im Business Case. Visualisierung heißt Renderings des Zielzustands, virtuelles Staging und vermarktungsfähige Grundrisse.

CapEx steht für Capital Expenditure, also Investitionsausgaben: Geld, das in die Immobilie fließt, um sie zu erhalten, umzubauen oder aufzuwerten — etwa neue Haustechnik, ein anderer Grundriss oder ein Mieterausbau. Anders als laufende Betriebskosten verändert CapEx den Zustand und oft den Wert des Objekts. Jede Nutzungsvariante braucht deshalb ihre eigene CapEx-Schätzung.

Die DIN 276 ist die Norm für die Gliederung von Kosten im Bauwesen. Kostengruppe 300 umfasst die Baukonstruktionen, also etwa Wände, Decken, Dächer und den Ausbau. Kostengruppe 400 umfasst die technischen Anlagen wie Heizung, Lüftung, Sanitär und Elektro. Eine Kostenschätzung nach dieser Gliederung macht Varianten vergleichbar und lässt sich später in Planung und Ausschreibung weiterverwenden.

NOI steht für Net Operating Income, den Nettobetriebsertrag: Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten, die der Eigentümer nicht auf Mieter umlegen kann. Leerstand trifft den NOI doppelt — die Miete fehlt, und die Kosten der leeren Fläche bleiben beim Eigentümer. Weil sich der Wert einer Gewerbeimmobilie maßgeblich aus ihrem Ertrag ableitet, sinkt mit dem NOI auch der Wert.

Mit echten Vergleichsabschlüssen, nicht mit Angebotsmieten aus Exposés. Ich lege die erreichbare Mietspanne anhand abgeschlossener Mietverträge vergleichbarer Flächen aus Marktdatenbanken fest und gleiche sie mit den passenden Nutzergruppen und den konkurrierenden Flächen in der Umgebung ab. Die Zielmiete ist damit eine Aussage darüber, was die Fläche am Markt wirklich bringt.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist das umbenannte und geänderte Gebäudeenergiegesetz (GEG); erste Regelungen gelten seit dem 29. Juli 2026. Es regelt unter anderem Anforderungen an Heizung, Anlagentechnik und Energieausweis — und beeinflusst damit, was ein Umbau kostet. Welche Pflichten für ein konkretes Objekt gelten, ordne ich in der Objektaufnahme ein. Eine Rechtsberatung ersetzt das nicht.

Virtuelles Staging zeigt eine leere Fläche digital so, wie sie eingerichtet und genutzt aussehen würde. Zusammen mit Renderings des Zielzustands und vermarktungsfähigen Grundrissen hilft es Mietinteressenten, sich eine Fläche vorzustellen, die heute noch leer oder im Rohzustand ist. Bei mir ist es Teil der Visualisierung im Repositionierungskonzept und des Vermarktungsmaterials.

Ein Makler stellt Mieter vor. MHO Real Estate liefert eine vermietete Immobilie. Ich arbeite als Owner-Side Asset Manager mit Ergebnisverantwortung: Nutzungs-, Flächen- und Mietkonzept mit Business Case, direkte Ansprache passender Unternehmen, Verhandlung nach den Vorgaben des Eigentümers bis zur Unterschriftsreife und auf Wunsch die Steuerung des Mieterausbaus. Problemobjekte, die oft abgelehnt werden, sind mein Spezialgebiet.

Owner-Side heißt: Ich arbeite auf der Seite des Eigentümers und für dessen Ziele — Ertrag, Wert und Vermietungsstand des Objekts. Asset Management ist die wirtschaftliche Steuerung einer Immobilie über ihren Lebenszyklus. Ich bringe 20 Jahre Erfahrung mit Gewerbeimmobilien mit, und zwar von beiden Seiten des Tisches: als Vermieter und als Mieter. Deshalb weiß ich, was ein Nutzer an einer Fläche sucht.

Asset Management verantwortet die wirtschaftliche Strategie einer Immobilie: Vermietung, Investitionen, Businessplan und Wertentwicklung. Property Management setzt die kaufmännische und technische Objektverwaltung um — Mietverträge, Nebenkostenabrechnung, Mieterbetreuung. Facility Management betreibt das Gebäude und seine Anlagen im Alltag — Wartung, Reinigung, Sicherheit. Das Asset Management steuert die beiden anderen.

In der Regel nicht, denn die Vermarktung gehört zum Mandat: Positionierungsstory, Exposé, Objektfotografie und Drohnenaufnahmen, die direkte Ansprache von Unternehmen, deren Anforderungsprofile ich kenne, eine eigene LinkedIn-Objektseite, Google Ads auf die Suchbegriffe von Flächensuchenden und KI-gestützte Ansprache passender Unternehmen. Die klassischen Portale laufen daneben — nicht statt der direkten Ansprache.

Über einen Retainer für den laufenden Aufwand und eine Erfolgsprämie für das Ergebnis. Die Erfolgsprämie liegt unter der marktüblichen Maklercourtage. Die konkreten Konditionen hängen von Objekt und Umfang ab und werden objektbezogen vereinbart.

Weil ein Architekt plant, was gebaut werden kann — meist ohne zu wissen, wer die Fläche danach mietet. Ein Makler kennt den Markt, bewertet aber weder Technik noch Kosten. Beauftragst du beide, bekommst du zwei Dokumente, die nicht miteinander sprechen. Ich verbinde beides: Substanz, Technik und Kosten auf der einen Seite, die erreichbare Miete und echte Nachfrage auf der anderen. Bei der Substanz arbeite ich mit einem Architekten zusammen.

ReLease ist das Programm von MHO Real Estate für leerstehende Gewerbeimmobilien — vom ersten Gespräch bis zur Unterschrift unter dem Mietvertrag. Es hat fünf Schritte: Vorgespräch zur Objektaufnahme, Objektaufnahme, Leerstands-Check, 90-Tage-Repositionierungskonzept und Vermietung bis zur Unterschrift. Jeder Schritt steht für sich. Nach jedem kannst du aussteigen oder weitergehen. Die fünf Schritte im Überblick

Das Vorgespräch zur Objektaufnahme dauert 30 Minuten, findet per Video statt und ist kostenlos. Du schilderst die Situation deines Objekts, ich stelle die Fragen, die ich auch in einem Mandat stellen würde. Eine Diagnose verspreche ich bewusst nicht — aber danach weißt du, wo die Gründe für den Leerstand liegen können und welche Information dir zum Entscheiden fehlt. Termin direkt online buchen

Die Objektaufnahme kostet 1.000 € netto zum Festpreis — ein Einführungspreis für die ersten zehn Objekte, danach 1.500 €. Enthalten sind ein Termin vor Ort, die Anfahrt im Umkreis von 75 km um Berlin-Mitte und ein Dokument mit drei Perspektiven: Substanz, Technik und Zielmiete. Beauftragst du danach die Konzeptphase, wird der Betrag angerechnet. Zur Objektaufnahme

Keine Bauteilöffnungen, keine Messungen und keine Prüfung der Bestandsunterlagen auf Vollständigkeit — ein Tag vor Ort kann das nicht leisten. Die Objektaufnahme ist eine fundierte Momentaufnahme mit einer klaren Einschätzung: Rechnen sich Umbau und Neuvermietung an diesem Objekt — ja, nein oder unter welcher Bedingung?

In vier Schritten. Du schickst mir Objekt, Adresse und zwei mögliche Termine. Ich bestätige den Termin und sage dir, welche Unterlagen vorab helfen — was fehlt, ist kein Hindernis. Dann folgt die Begehung mit dir oder deinem Hausmeister. Zum Schluss bekommst du das Dokument, und wir gehen es gemeinsam durch. Die Rechnung kommt nach dem Termin.

Der Leerstands-Check folgt auf die Objektaufnahme und ist für dich kostenlos. Er vergleicht die möglichen Nutzungsvarianten: CapEx je Variante, Amortisation und Wirkung auf den Objektwert. Danach entscheidest du, ob du weitergehst — hier kann es aber auch bewusst enden.

Eine entscheidungsreife Vorlage, 90 Tage nach Mandatsstart: Nutzungsszenarien und Grundrisskonzept, Zustandsbewertung mit ESG-Einordnung, CapEx nach DIN 276, Mietansätze und die Wertwirkung im Business Case, dazu Renderings des Zielzustands. Ausgerichtet ist das Konzept an den Mieterprofilen Berlin-Brandenburg — an echter Nachfrage statt an Annahmen.

Unterlagen, so weit vorhanden — was fehlt, beschaffe ich. Dazu zwei Entscheidungstermine, die wir im Kick-off verbindlich blocken. Daran hängt die 90-Tage-Frist, deshalb wird sie gehalten.

Ohne Wartehaltung auf Inserate. Ich spreche Unternehmen direkt an, deren Anforderungsprofile ich kenne, und verhandle nach deinen Vorgaben bis zur Unterschriftsreife. Jeder Vertrag geht vorher zur Freigabe an dich zurück. Das Material dafür — Positionierungsstory, Exposé, Fotos, Drohnenaufnahmen, Renderings — entsteht im Mandat. Auf Wunsch steuere ich danach den Mieterausbau technisch bis zur Übergabe.

Nein. Jeder Schritt steht für sich, und nach jedem kannst du aussteigen. Das Vorgespräch und der Leerstands-Check sind kostenlos, die Objektaufnahme hat einen Festpreis. Das Mandat für Konzept und Vermietung entsteht erst, wenn klar ist, dass es sich für dein Objekt rechnet.

Nein. Seit dem 1. Januar 2025 genügt für Gewerbemietverträge, die für länger als ein Jahr geschlossen werden, die Textform (§ 578 in Verbindung mit § 550 BGB, geändert durch das Bürokratieentlastungsgesetz IV). Für ältere, unveränderte Verträge galt übergangsweise bis Ende 2025 die alte Rechtslage. Wie ein langfristiger Vertrag in Textform sauber dokumentiert wird, ist noch nicht abschließend geklärt — lass Vertrag und Nachträge anwaltlich prüfen. Das ist ein Hinweis, keine Rechtsberatung.

Immer der Eigentümer. Ich verhandle nach deinen Vorgaben bis zur Unterschriftsreife — Miete, Laufzeit, Ausbau, Zugeständnisse. Jeder Vertrag geht vor der Unterschrift zur Freigabe an dich zurück.

Mieterausbau ist der Ausbau einer Fläche nach den Anforderungen des neuen Mieters — Raumaufteilung, Oberflächen, Technik. Wer was bezahlt und ausführt, regelt der Mietvertrag. Bei MHO Real Estate gehört auf Wunsch die technische Steuerung des Mieterausbaus bis zur Übergabe zum Mandat. So kommt auf der Baustelle an, was in der Verhandlung zugesagt wurde.

Strukturierte Anforderungsprofile von Unternehmen, die in Berlin und Brandenburg aktiv Fläche suchen — mit konkreten Angaben zu Flächengröße, Technik, Zuschnitt und Lage. Ich führe sie selbst. Damit richtet sich eine Repositionierung an echter Nachfrage aus statt an Annahmen. Das kann weder ein Makler, der wartet, noch ein Architekt, der ohne Nachfrage plant.

Ja. Schick mir dein Anforderungsprofil per E-Mail: Flächengröße, Nutzung, Technik, Zuschnitt, Lage und Zeitpunkt. Ich nehme es in die Mieterprofile Berlin-Brandenburg auf. Anforderungsprofil schicken

Interim Asset Management heißt: Ein erfahrener Asset Manager übernimmt für einen begrenzten Zeitraum die Verantwortung für ein Immobilienportfolio, etwa wenn eine Stelle unbesetzt ist oder ein Projekt Kapazität braucht, die das eigene Team nicht hat. Ziel ist, dass Reporting, Budget, Vermietung und die Steuerung der Dienstleister ohne Unterbrechung weiterlaufen.

Immer dann, wenn das Portfolio nicht warten kann, bis eine Stelle besetzt ist — bei einer Vakanz im eigenen Asset Management oder bei einem Objekt, das mehr Kapazität braucht, als das Team frei hat. Dafür biete ich zwei Mandatstypen an: die Vakanzüberbrückung Asset Management und das Sondermandat Vermietung und Repositionierung.

Die Übernahme eines Bestandsportfolios mit flexibel vereinbartem Stundenkontingent: Reporting, Budget und Businessplan ohne Unterbrechung, Steuerung von Property Management, Facility Management und Dienstleistern, Mietvertragsmanagement und laufende Vermietung. Zum Ende ist ein Monat Überlappung mit der Nachfolge eingeplant, damit die Übergabe geordnet läuft.

Ein projektbezogenes Mandat für ein einzelnes Objekt oder ein Teilportfolio — dort, wo das eigene Team die Kapazität nicht frei hat. Es umfasst das Repositionierungskonzept mit Business Case, die Vermietung bis zur Unterschriftsreife und auf Wunsch die technische Steuerung des Mieterausbaus. Umfang und Ende werden im Kick-off festgelegt.

Typisch sind 3 bis 12 Monate mit flexiblem Stundenkontingent. Der Start ist kurzfristig möglich, und das Mandatsende steht von Anfang an fest. Basis ist Berlin/Brandenburg, verfügbar bin ich deutschlandweit.

Über einen freien Dienstvertrag mit meiner Gesellschaft MHO Real Estate. Es ist keine Arbeitnehmerüberlassung: Ich arbeite weisungsfrei und erbringe die Leistung eigenverantwortlich, Vertragspartner ist eine Gesellschaft und keine Privatperson. Das sind die Punkte, nach denen Personalberater und Einkauf zuerst fragen.

Das Interim-Deck fasst Mandatstypen, Leistungsumfang und Rahmen auf wenigen Seiten zusammen und ist zur Weitergabe an den Auftraggeber gedacht. Du kannst es per E-Mail anfordern — oder gleich die Eckdaten schicken: Portfolio, Startzeitpunkt, Umfang und Ort. Dann sage ich zu oder ab. Zu den Interim-Mandaten

Martin Höschler, Gründer und Inhaber. Kaufmännischer Asset Manager und Ingenieur mit 20 Jahren Erfahrung mit Gewerbeimmobilien und über 500.000 m² betreuter Mietfläche — in Logistik, Light Industrial, Büro, Retail und Wohnen. MHO Real Estate ist inhabergeführt: Du sprichst durchgehend mit mir. Zum Lebenslauf

Neun Projekte in sechs Städten mit zusammen rund 295.000 m² Mietfläche, durchgehend auf der Eigentümerseite. Darunter der Holzhauser Markt in Berlin mit rund 70.000 m², der Gewerbepark Steinrieden in Braunschweig mit rund 90.000 m², die Victoriahöfe in Berlin und das Kandinsky Haus in Berlin, das während der laufenden Sanierung vermietet wurde. Insgesamt stehen über 10 Mio. € Jahresmiete in unterzeichneten Mietverträgen. Alle Projekte auf der Karte

Deutsch und Englisch verhandlungssicher, dazu Spanisch und Französisch.

Per Telefon oder WhatsApp unter +49 172 487 5383 und per E-Mail an martin@mho-real-estate.de. Sitz ist Werder (Havel) in Brandenburg. Der einfachste Einstieg ist das kostenlose 30-minütige Vorgespräch zur Objektaufnahme, das du direkt online buchst.